浙 江省 武 义 县 人 民 法 院
执 行 裁 定 书
（2013）金武执异字第5号
案外人汪萍，女，1964年8月4日出生。
申请执行人刘文胜，男，1968年3月1日出生。
被执行人王玉珍，女，1967年11月23日出生。
被执行人李心红，男，1966年4月7日出生。
本院在执行申请执行人刘文胜与被执行人王玉珍、李心红公证债权文书一案中，案外人汪萍于2013年8月19日提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人汪萍称：2008年12月26日，被执行人王玉珍将其所有的位于武义县解放南街31、33、35号的整幢房屋出租给案外人使用，双方签订了租赁合同。合同约定，租赁期限20年，即2009年7月1日至2029年6月31日，年租金为15万元，履约保证金为100万元。20年租金分两次支付，即2009年、2010年两年内支付租金共计300万元，上述房产案外人仍在使用中。王玉珍出租的房屋是20年，从2009年7月1日至今，案外人使用至今4年，尚有16年的时间。因被执行人王玉珍所有的位于武义县解放南街31、33、35号的房产已进入法院拍卖程序，请求法院在执行中对案外人的情况予以处理，即1、若要求案外人腾空，则请求法院在拍卖款中优先返还已交付给王玉珍的履约保证金100万元及16年的租金240万元。2、若不能返还保证金和租金，则请求继续履行合同。
案外人为证明其主张，向本院提交了下列证据：1、借款明细账壹份；2、房屋租赁合同壹份；3、房屋租赁合同补充合同壹份；4、保证金收取确定书壹份；5、2009年收取租金清单壹份；5、2010年收取租金清单壹份。
针对案外人的异议，申请执行人刘文胜称：1、被执行人王玉珍与汪萍的合同为20年，租金为每年15万元，实际王玉珍当时以每年5.5万元租赁给了徐敏初，工商登记有王玉珍与徐敏初的租赁合同；2、被执行人王玉珍当时所买的解放南街31、33、35号的整幢房屋原为武义县牙病防治所，经拍卖王玉珍以130万元购得，与合同中20年租金300万元，保证金100万元，不成比例；3、汪萍提交的与王玉珍的借款明细账，申请人认为这证明王玉珍与汪萍纯粹为资金借贷关系。4、王玉珍房产已腾空一年有余，汪萍却不出租，违反常理。综上，申请执行人认为，王玉珍与汪萍的合同为假合同，补充合同也是为了弥补前合同的漏洞，为此，请求人民法院依法执行。
申请执行人为证明解放南街31、33、35号房产的实际承租人为徐敏初，向本院申请向工商部门调取王玉珍与徐敏初的房屋租赁合同。本院为查明案件事实，依法向工商部门调取以下证据：1、王玉珍与徐敏初于2007年10月1日签订的房屋租赁合同壹份，双方约定，王玉珍将座落解放南街31-35号房屋租赁给徐敏初使用，租赁期限为拾年，自2007年10月1日至2017年9月31日，房屋租金为每年伍万伍仟元。2、个体工商户换照登记表壹份。该表确认2008年3月31日工商部门依申请将武义县熟溪敏初发廊的经营场所由武义县解放南街97号变更为武义县解放南街31-35号。3、个体工商户营业执照壹份，该营业执照由武义县工商局于2008年3月1日核发，确认武义县熟溪敏初发廊的经营者为徐敏初，经营场所为武义县解放南街31-35号。4、个体工商户变更登记审核表壹份，该表确认2013年5月24日工商部门依申请，将武义县熟溪敏初发廊的经营地址由武义县解放南街31-35号变更为武义县壶山街道俞源街1号地块。
为查明本案事实，本院于2013年8月27日依法询问了徐敏初，徐敏初称：其与王玉珍于2007年10月1日签订的武义县解放南街31-35号的房屋租赁合同属实。该房屋整幢都由其租赁后用于经营武义县熟溪敏初发廊，2007年10月1日至2012年10月1日上述房产都是其租赁并实际占有使用，每年将租金支付王玉珍。2012年10月1日，因经营情况发生变化，其与王玉珍协商并经王玉珍同意提前解除房屋租赁关系，将房屋钥匙交还王玉珍的丈夫李心红。
本院查明，2007年10月1日，被执行人王玉珍与徐敏初签订房屋租赁合同壹份，双方约定被执行人王玉珍将武义县解放南街31-35号房产租赁给徐敏初使用，租赁期限为拾年，即自2007年10月1日至2017年9月31日，房屋租金为每年伍万伍仟元。合同签订后，徐敏初在上述房产经营武义县熟溪敏初发廊，并每年将租金支付王玉珍。因资金周转需要，2010年12月23日，被执行人王玉珍、李心红与池志武签订抵押借款合同壹份，双方约定：王玉珍、李心红向池志武借款人民币300万元，借款期限一个月，借款利率为月利率壹分柒厘（17‰），王玉珍、李心红自愿以有完全处分权的坐落武义县县城解放南街31、33、35号房屋作为该借款抵押担保，双方还对其他事项进行了约定。抵押借款合同签订后，双方共同向武义县公证处申请对该合同进行公证并赋予该合同强制执行效力，武义县公证处依法出具了（2010）浙武证经字第160号具有强制执行效力的债权文书公证书。2010年12月23日，双方依约办理了房地产抵押登记手续。2012年5月10日，武义县公证处依池志武的申请出具了（2012）浙武证执字第5号执行证书。池志武持（2010）浙武证经字第160号具有强制执行效力的债权文书公证书、（2012）浙武证执字第5号执行证书向本院申请执行，本院于2012年9月25日依法立案受理。2012年10月1日，因经营情况变化，徐敏初与王玉珍协商提前解除租赁关系，王玉珍同意后，徐敏初将上述房产钥匙移交王玉珍丈夫李心红。2013年7月5日，本院依法裁定拍卖被执行人王玉珍所有的坐落于武义县县城解放南街31、33、35号房产。2013年7月12日，本院依法裁定变更第三人刘文胜为本案申请人。2013年7月18日，本院依法委托浙江省金华市华元拍卖有限公司拍卖王玉珍的涉案房产。2013年7月29日，案外人汪萍在本院调查笔录中称，涉案房产系王玉珍于2007年以130万元拍卖所得，买下后将房子出租给徐敏初开理发美容店，租金都是由徐敏初支付王玉珍。2013年7月31日，案外人汪萍在法院调查笔录中称，涉案房产一直是徐敏初在使用租用的，一直到2011年6月左右，也是王玉珍出租给徐敏初使用的，租金为一年6万元左右。因案外人汪萍提出异议，本院于2013年7月31日决定对上述房产暂缓拍卖。
本院认为，被执行人王玉珍与徐敏初于2007年10月1日签订的房屋租赁合同合法有效并已实际履行，且案外人汪萍自认涉案房产直至2011年6月都是由被执行人王玉珍出租给徐敏初使用，租金也系徐敏初支付给王玉珍，故本院认定武义县县城解放南街31、33、35号房产的实际承租人应为徐敏初。根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因徐敏初已于2012年10月1日与王玉珍协商自愿提前解除租赁关系，故本案所涉房产已不存在可以对抗抵押权的租赁权。案外人汪萍称其系涉案房产实际承租人与本院查明的事实不符，其异议请求依法不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用于<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
驳回案外人汪萍的异议。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 徐 旭 军
审 判 员 鲍 进 余
代理审判员 郑 超 明
二〇 一 三年 八 月三十 日
代 书记员 叶 建 莉 |
