宅基地变性后农村住房买卖合同的效力新析—--从一案例看集体土地被征收为国有后其宅基地房屋买卖合同效力的认定 
（转载于法律之星）    

  2011年08月18日

    随着城乡一体化进程的不断加快，城市郊区农村土地被征用、房屋拆迁的情形不断增加，诸如本文所举案例纠纷的发生必将呈上升趋势。如何妥善处理此类纠纷，准确认定合同效力，平息拆迁安置补偿款归属争议，维护交易安全、稳定，弘扬诚实信用的帝王交易规则，显得尤为重要和迫切。

　　[案例]郑素群、何永培系夫妻关系，系四川省南充市顺庆区舞风乡双女石村二社村民，婚后生育子女何晓梅、何太平、何秀兰、何小红、何六英。1976年7月，何永培以家庭人口6人申请获批宅基地122.88平方米修建了房屋，并于1993年2月30日办理了《集体土地建设用地使用证》。1998年何永培生病去世，2000年11月25日，郑素群将其房屋卖给了四川省南部县平桥乡张家庙村2组村民何万春，并签订了《售房合同》。合同约定：“何永培现将原住房l22.88平方米售给何万春；何万春在2000年11月25日一次性给付何永培购房款4000元；何万春付清此款后房屋产权属何万春所有，何永培不再向何万春收取其他费用；何万春购房后，在使用期间如国家建设需要，无条件听取国家安排，国家按照政策补给应收取的款项；此住房户必须遵守村规民约，并办好所在地暂住户口。”郑素群、何太平、何秀兰、何万春均在合同上签字。南充市舞凤乡双石村第二村民小组在该协议上加盖了印章，所在村社干部作为在场人也该协议上进行了签字。合同签订当日，何万春实际给付房款l0000元，郑素群出具了收条。因双方原因，没有办理产权变更登记过户手续。2009年3月5日，南充市人民政府以（南房拆公[2009]第3号文件发出房屋拆迁公告，对上述舞凤乡双女石村2组(6村2组)的房屋及其附属物进行拆迁。2010年3月19日，拆迁实施单位南充鸿安房屋拆迂事务所有限公司与何万春签订了搬迂交房证明。2010年3月31日，郑素群、何晓梅、何太平、何秀兰、何小红、何六英以售房合同违背国家法律、法规为由，起诉要求确认其售房合同无效。

　　对于本案《售房合同》的效力，有两种意见。

　　第一种意见，《售房合同》无效，其主要理由是，依据我国《物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。”及最高人民法院物权法研究小组编著的[《中华人民共和国物权法》条文理解与适用]的释义，村民在本集体经济组织申请取得的宅基地后在其上建成的住房向本集体经济组织外的农村村民转让，因其违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定为无效。

　　第二种意见，《售房合同》有效。其主要理由是：首先，我国现行《宪法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《物权法》均没有明文禁止异村村民房屋的买卖，按照民法“法无明文禁止即为允许”之原理，应当认定为有效。其次，按照我国《中华人民共和国合同法》(以下称《合同法》)第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”在合同无效的五种情形中，农村房屋买卖无效最大程度上只能适用第五种情形，即“违反法律、行政法规的强制性规定。”这里只强调违反法律、行政法规的强制性规定，除此外，难以作扩充解释。最高人民法院关于适用[《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)]第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”这进一步明确了在实际审判工作中，只能以法律、行政法规的强制性规定作为判断和同是否有效的依据。最高人民法院关于适用[《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)]第十四条：“合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”其三、虽然国务院办公厅先后于1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，但上述通知、决定既非法律、法规，也没有禁止异村村民间房屋买卖。因此，该案《售房合同》应当有效。

　　笔者同意第二种意见，但同时认为，本案《售房合同》有效的根本原因在于案涉房屋所在范围内的土地于2009年3月已经被征收为国有，其宅基地的性质已经改变，原本无效的情形已经消失，认定本案《售房合同》有效，也具有司法解释的参考依据。如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，当时在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”再如《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或超越资质等级的”第五条：“承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按无效合同处理的，不予支持。”因此，该案《售房合同》有效既符合法律原理，又有法律依据参照。

　　笔者认为，审判实践中如果不区分房屋所占范围内的土地性质的转换，一刀切地认为农村房屋买卖有效，势必违反宅基地属村民集体所有，村民对宅基地的占有、使用权能及作为村民的成员权利的突破和滥用。

　　基于上述认识，在现阶段的审判实践中，应当以确认农村房屋买卖合同无效为原则，有效为例外，区分情况，确认其房屋买卖合同无效或有效，既要有利于维护集体土地所有权、宅基地使用权及村民成员权，又要注意弘扬诚实信用，维护交易安全和稳定。

　　　　【作者介绍】四川省南充市中级人民法院。